庐府办字〔2024〕32号

庐山市人民政府办公室

关于印发庐山市邬家片区土地征收与房屋

拆迁补偿安置工作方案的通知

白鹿镇人民政府，市政府有关部门，市（局）直有关单位，驻市（山）有关单位:

《庐山市邬家片区土地征收与房屋拆迁补偿安置工作方案》经市政府研究同意，现印发给你们，请认真执行。

                              2024年6月2日

    （此件主动公开）

庐山市邬家片区土地征收与房屋拆迁

补偿安置工作方案

为确保我市邬家片区征地、房屋征收等各项工作顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《江西省征收土地管理办法》等法律法规和《江西省人民政府办公厅关于进一步规范征地管理工作指导意见的通知》（赣府厅发〔2014〕69号）文件精神，特制定该项目工作方案。

一、征收机构

征收主体：庐山市人民政府

征收部门：市自然资源局、市住房和城乡建设局

征收实施单位：白鹿镇人民政府

二、征收土地的规划用途及范围权属

征收土地规划用途：商业用地、城镇住宅用地、城镇村道路用地。

征收土地的范围及面积：拟征收的土地位于白鹿镇河东村，征收面积约260亩，具体征地范围以庐山市邬家片区规划范围内征收宗地勘测定界图为准。土地地类原则上按全国第三次土地调查结果认定，结合征收时土地现状予以确认。

拟征收的土地权属性质为集体，涉及白鹿镇河东村腰子畈组农民集体、邬家港组农民集体、河东村艾家洲组农民集体。

三、征收标准

（一）征地方面

该宗地按照原土地类别依法进行征收补偿，征收标准按照《江西省人民政府关于公布全省征地区片综合地价的通知》（赣府字〔2023〕23号）文件规定执行。

1.工作经费

原则上，征地工作经费按照耕地1200元/亩，非耕地600元/亩的标准执行。公告结束后，1个月内完成土地征收任务的，按上述标准拨付征地工作经费；2个月内完成土地征收任务的，按上述标准的80%拨付征地工作经费；2个月后完成土地征收任务的，原则上不安排征地工作经费。

2.测量费用

土地征收测绘单位由拟征收土地所在的各乡镇自行选定，测量费用列入项目土地征收成本统一核算支付。

3.工作步骤

（1）调查摸底阶段。开展拟征收土地现状调查，主要对征地范围的土地权属、界线、农户、耕地面积、人均耕地、人口等情况进行调查核实，及社会稳定风险评估。

（2）征地实施阶段。发布征地告知书，将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。组织开展参保调查，初步确定拟保障人员名单。按规定预存被征地农民社会保障费用。需要组织召开听证会的，依法组织听证，并根据法律法规的规定和听证会情况决定是否修改方案。拟征收土地的所有权人、使用权人应当在规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。市政府有关职能部门组织测算相关费用，并与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置签订协议。

（3）组织报批阶段。相关前期工作完成后，整理征地报批材料，以市政府名义上报审批。

（4）批后落实阶段。用地经省人民政府依法批准后，将征地信息主动公开的内容予以公告，全额支付征收土地的各项费用，及时落实征地补偿安置方案和被征地农民养老保险方案规定的安置措施。

（二）房屋拆迁补偿安置方面

1.货币补偿

被征收的私有房屋、室内装饰装修及附属物委托具有资质的房地产评估机构评估，给予货币补偿。

2.产权调换

（1）安置地点：就地就近安置

（2）安置房户型以实际户型为准，安置房面积以有资质房产测绘机构实测面积为准。

（3）楼层差价

多层的：选择住宅第一层的不找差，第二层及第三层的均需交纳50元/㎡差价款，第四层的交纳40元/㎡差价款，第五层的可获得40元/㎡差价款，第六层（顶层）的可获得100元/㎡差价款。

高层的：采用“三个三分之一”的方式，依照安置房建筑面积计算楼层差价：下面三分之一楼层，依照楼层由上至下，每降低一层获得楼层差20元 /㎡；中间三分之一楼层和顶层不补差价；上面三分之一楼层，依照楼层由下至上，每增加一层支付楼层差20元/㎡；对不能三等分的楼层数（顶层除外），下面三分之一和上面三分之一楼层数相同，中间三分之一楼层多一层或少一层。

（4）房屋结构找差

框架—砖混100元/㎡

砖混—砖木120元/㎡

砖木—土木200元/㎡

（5）正屋为还房面积。

（6）对被征收房屋，实行1∶1还房（即“征1㎡还1㎡安置房”）找结构差、楼层差，不找成新差。

（7）被征收人选择产权调换的按就近面积套户型的原则，还房面积大于被征收面积10㎡以内按安置房成本价购买，10㎡以上20㎡以内的按安置房市场优惠价购买，20㎡以上的超出部分按安置房市场价购买；被征收房屋面积大于还房面积的，超出面积按评估价给予货币补偿。

（8）被征收人在规定的时间内按征收协议签订先后顺序选房。选择高层的具有两套以上选房资格的安置户应在不同的楼层一次性选定，选择三套以上（含三套）的必需选择一个顶楼。

3.不同类型房屋征收补偿

（1）商业服务性房屋：被征收房屋土地使用权必须为商业出让土地，房屋所有权证记载为商业的房屋，委托有资质的评估公司，按商业店面进行评估。

（2）住宅改非住宅：征收依法登记为住宅的房屋，被征收人改变了房屋用途作为经营性店面使用，仍按照原房屋登记性质给予补偿。

以该房屋注册地址办理了营业执照、税务登记并具有税务核定凭证且该房屋征收公告时实际已连续经营两年以上（含两年）现在仍在经营的商业店铺，经项目办组织相关部门认定，对实际经营部分在原房屋登记性质补偿的基础上，适当增加经营补助，补助范围不超过该部分面积，属国有土地上的按原房屋评估价格50％进行补偿。对认定结果和补偿情况在征收范围内公布。

（3）征收单位办公用房和仓库、生产用房、宗族祖堂、构筑物、附属物等非住宅一律实行货币补偿。

4.房屋用途及土地性质的认定

（1）对征收范围内已依法登记的房屋，其性质、用途以不动产登记（房屋权属）证书和不动产（房屋）登记簿的记载为准；不动产登记（房屋权属）证书和不动产（房屋）登记簿记载不一致的，除有证据证明不动产（房屋）登记簿确有错误外，以不动产（房屋）登记簿为准。

（2）土地权属性质以土地使用证或批准文件记载为准，无土地使用证或批准文件的，由被征收人提供土地权属来源证明材料，并由自然资源局对被征收人提供的证明材料进行核实，出具核实意见。

5.面积的认定

原则上以不动产登记证（或房产证）载明面积为依据，无不动产登记证或不动产登记证载明面积与实际面积不符，其建筑面积委托有资质的房屋测绘公司按国家规定现行房地产测绘规范进行实地测量。持有乡村规划许可证或者宅基地批准文件并载明建筑面积的，以载明的建筑面积为准，但实际建筑面积小于载明的建筑面积的，以实际建筑面积为准。

6.评估机构的选定

房地产价格评估机构由被征收人采取协商一致原则选定；协商不成的，通过多数决定或随机选定等方式确定。

7.违法违规建筑

违法违规建筑，不予补偿，一律自行拆除。拒不拆除的，依照有关法规强制拆除。

8.奖励办法

（1）选择货币补偿的并且在规定期限内完成搬迁的，按被征收房屋面积600元/㎡给予奖励。

（2）逾期签订协议或腾空交房的取消奖励。

（3）被征收人凭房屋腾空交付验收证明结算奖励资金。

9.其它补偿

（1）过渡期限安置费

被征收房屋按面积给予6.5元/月/㎡补偿，面积不足100㎡的按650元/月计算，补偿期限自被征收房屋腾空交钥匙起至安置房达到交付使用条件止，另补偿六个月装修期限。

（2）搬迁费

按照迁入和迁出两次支付搬迁费，每次以面积8元/㎡给予一次性补助，若整栋房屋补助金额不足1000元的，则补足1000元，按两次计算。

10.资金管理及支付、结算办法

（1）鉴于预算单位账户管理和预算管理一体化系统要求，此类临时性工作无法开立专户，专款专用，专账核算可通过项目实施单位来完成。

（2）补偿资金付款（结算）方式，由项目领导小组办公室按房屋征收补偿安置协议转账支付给被征收人，对实行产权调换的凭房屋征收补偿协议到项目办按安置房屋的实际面积结清差价款，并缴纳物业维修基金，领取安置房钥匙。

11.产权办理及注销办法

（1）房屋被依法征收后，土地使用权和房屋所有权证同时收回，房屋所有权证和土地使用权注销，由被征收人（权利人）授权实施部门依法办理委托注销登记手续。

（2）安置房发证，土地性质与原房屋土地性质一致。原房屋无证的，安置户需要办理相关证件的，按国家有关政策规定自行办理。

四、责任分工

（一）市住建局：对征收范围内依法予以保护的建筑物、构筑物和其他设施、树木等应采取保护措施。

（二）市自然资源局：制定征地工作方案、发布征地告知书，调查确定土地权属及地类，发布征地补偿安置方案，根据被征收集体组织意见组织听证会，依法按照相关程序组织用地报批，按程序拨付土地征收补偿款，会同镇村、公安、农业、人社、财政等部门做好被征地农民身份认定工作。

（三）白鹿镇：对征收范围内的房屋现状进行保全,对被征收房屋、装饰装修、附属物等，要进行拍照或摄像留存，实行痕迹管理。积极做好被征收土地涉及群众的思想工作，调处纠纷矛盾，做好征地与房屋征收、补偿安置工作，协商签订土地协议及地上附着物、青苗补偿协议，及时支付土地征收补偿款，做好被征地失地农民的摸底工作，确定达到人均不足0.3亩以下的失地农民初步名单。同时配合市自然资源局做好所涉及的农民集体土地所有权、房屋所有权等不动产权证书收回注销或面积核减工作。土地现状与三调数据库不符的，由被征收权利人举证，经村、乡镇审核确认后，按实际情况认定。

（四）市人社局：根据庐山市被征地农民参加基本养老保险工作领导小组确定的被征地农民参加基本养老保险人员名单，按照庐山市被征地农民参加基本养老保险实施细则，落实参保办理工作。

（五）市财政局：落实征地补偿资金及被征地农民参加基本养老保险预存资金和政府缴费补贴资金，并及时拨付到位。

（六）市委政法委：负责督促指导开展土地征收社会风险评估工作。

五、组织领导

成立庐山市邬家片区土地征收与房屋拆迁补偿安置工作领导小组，领导小组组长由梁晓峰同志担任，副组长由吴隆进、刘辉智、唐亚同志担任，领导小组下设办公室，抽调相关单位人员集中办公。

本方案未尽事宜依照《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》《江西省征收土地管理办法》以及政府相关文件及相关的法律法规文件规定的精神办理，本方案解释权归庐山市人民政府。

六、其它事项

（一）对征收范围内依法予以保护的建筑物、构筑物和其他设施、树木等应采取保护措施，否则依法追究责任。

（二）任何单位或个人不得在土地征收范围内实施新建、扩建、改建及装饰装修和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，否则不予认定。

（三）被征收人腾空的房屋经验收合格后，不得擅自拆除建筑物、构筑物以及已作补偿的门窗及装饰装修和相关设施，擅自拆除的由被征收人承担一切责任。

（四）被征收人伪造、涂改权属证明，谎报、瞒报有关证据，冒领、多领、骗取征收补偿款或者骗取安置房面积的，由实施单位收回征收补偿款、收回安置房面积。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（五）阻挠和破坏征收工作，依法予以处理，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（六）已征收房屋由实施单位负责组织实施拆除。

（七）征收范围内预留安置用地，待条件成熟后供应，具体选址和面积以规划部门出具的意见为准。

（八）根据星府发〔2012〕9号文件第十六条之规定，按征收面积15元/㎡给征收实施部门拨付工作经费。

七、工作要求

（一）统一思想，提高认识。各相关部门和乡镇必须统一思想，紧密配合，确保工作顺利完成。

（二）坚持原则，依法行政。要严格按程序开展征收，按政策兑现补偿，按规定落实安置，及时兑现各项安置补偿政策，确保群众利益不受损害。

（三）认真负责，按时完成。要深入基层掌握实际情况，及时化解矛盾和问题，确保按时完成征收工作。

附件：1.庐山市征地区片综合地价表

2.庐山市地上附着物及青苗补偿标准表

3.庐山市城郊二组片区房屋征收补偿安置价格表

附件1

附件2

庐山市地上附着物及青苗补偿标准表

二、城区参照国有土地上房屋征收基准价制定的房屋补偿价格

备注：其他类型房屋以评估价为准