蛟塘镇农民建房管理办法

     为了规范我镇农民建房管理，合理利用土地资源，切实保护耕地，加强“两违”管控，严禁乱搭乱建、超高超大面积建房，从源头上杜绝农村违法违规建设行为的发生，根据《江西省农村村民自建房管理办法》、《庐山市人民政府办公室关于印发关于规范农村宅基地审批和农村住房建设暂行管理办法的通知》、《庐山市人民政府办公室关于印发庐山市农村宅基地建房带图审批制度的通知》文件及有关法律法规规定，结合我镇实际，特制订本管理办法。

     一、依法依规，严把农民建房政策关。

    （一）农民建房应遵循的基本原则

1.坚持规划先行的原则。农民建房应遵循镇国土空间规划、乡村规划的整体要求。

2.坚持节约集约的原则。严格控制农村居民点用地总量和增量，原则上坚持农民建房拆旧建新审批制度，对于因分户、无房户又无宅基地、乱占耕地的建房户要从严审批。

3.坚持一户一宅的原则。一户农民只能在本村集体经济组织成员，申请一处符合面积标准的宅基地，符合“一户一宅”和村庄内部属于建设用地建房条件。

    4.坚持先批后建的原则。农村村民新建、改建、扩建房屋，必须做到先批后建，杜绝未批先建的现象。

   （二）农民建房审批应遵循的建设规划要求

    1.距离公路、山林、水利建房的退让规划要求

①高速公路两侧退让距离不少于30米，国道两侧退让距离不少于20米，省道两侧退让距离不少于15米，县道两侧退让距离不少于10米，乡道不少于5米，村道不少于3米；

②严禁在坡度25度以上区域建房，25度以下在规划区内按规定进行审批；

③严禁占用水域建房。在涉水区域建房，需严格在河道管理范围线外实施。严禁未经审批擅自填埋坑塘水面建房。

2.农民建房标准要求

①建房用地面积

    a、使用耕地的，3人及以下（指符合条件的建房人口，下同），不超过100平方米；4—5人，不超过110平方米；6人及以上，不超过120平方米;使用其他土地的，3人及以下，不超过120平方米；4—5人，不超过130平方米；6人及以上，不超过140平方米;两个农户以上联建的，每户统一控制在120平方米之内。

b、农民建房建筑面积3人及以下，不超过270平方米；4—5人，不超过300平方米；6人及以上，不超过350平方米;两个农户以上联建的，每户不超过350平方米。

②建造标准

a、高度：房屋建筑层数应严格控制在3层以内，建筑檐口高度不得超过11米，坡屋顶总建筑高度不得超过13米。架空层层高超过2.2米（含）的按1层计算层次。特殊控制区等规划有另行要求的除外。

    b、外挑阳台：外挑算一半面积，封闭全部计算面积。

    c、标高。建房标高以户外道路、室外地坪及周边地层等因素综合确定。依据标高及地形设计房屋图纸，不得随意抬升或者降低标高。

   （三）农民建房禁止审批的基本原则

     有下列情形之一的，不予批准：

1.申请人年龄未满18周岁；

2.宅基地选址不符合村庄规划的；

3.占用永久基本农田的；

4.申请另址新建住房，未签订退出原有宅基地协议的；

5.申请位置在已查明的地质灾害隐患点、可能造成切坡建房的；

6.将原有住房出租、出卖、赠与、以其他形式转让或者改作生产经营用途的，且不符合另行申请条件；

7.原有宅基地面积已达到两户及两户以上宅基地面积标准，要求分户的；

8.其他不符合法律、法规政策规定的情形。

（四）严格农村宅基地建房带图审批制度

农户审批前须提供符合要求的房屋设计图、围墙效果图等，有地下室的还须提交地下室施工方案，设计不符合要求的不予批准。新基农转用报批前提供宅基地平面图，报批后不得更改。建设二层及以上的村民自建房应选用政府免费提供的农村住房设计通用图集，或者委托具有相应资质的设计单位按本镇相关规划的风貌进行设计。

    二、强化管理，严把农民建房审批关。

1.农户申请。建房申请人必须是本村集体经济组织成员，应征得村民小组成员代表（或村民理事会）意见和四邻权利人签字后向所在地村委会提交建房书面申请书。

2.村级初审、公示。村委会初审，并在本村、组公示。公示内容包括:申请人的姓名；户籍信息审核意见；家庭人口、原有房屋宅基地情况；申请建房的位置、四至界址，地类、面积、层高。

3.实地勘察。村委会申报的建房户申请表必须要包村领导签字后才可申报，镇综合执法队收到村委会提交的申请资料后，组织工作人员到实地踏勘，审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划、土地性质是否符合建房及拟建房屋是否属于新户型等。

4.联审联批。核定后发放《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》，并签署意见。分管农民建房领导提交镇班子会研究进行联审，对符合镇审批权限范围内，发文审批。对需办理农转用手续预批宅基地，及时将请示报批材料，报到市农业农村局、市自然资源局，在批复未下达之前，一律不得开工建设。

    5.批准建设。申请人建房批准后，严格按照规定红线图施工，不得拆东建西、批小建大，改变地址，要严格按线放样施工，对私自改变线样建房户，责令立即停工，限期整改。申请人建房批准后，在二年内未进行建设的，取消其建设资格，批准文件作废；确需使用的，依法依规重新报批。

    6.竣工验收。房屋竣工后，由农户提出申请，综合执法队组织人员到实地核查农户是否按照批准的范围、面积、户型和相关要求进行建设，对不按规定建房的农户，将严格按照相关法律规定进行处罚。

    三、明确职责，严肃责任追究

     1.农民建房户责任。农户以户为单位申请建房应严格遵守本管理办法按程序申请，对农户违反本办法禁止性建房规定的，将依法依规予以处理。对无法采取改正措施消除规划影响的，依法依程序予以拆除；对可通过罚款、没收、改正措施消除影响的，依法作出相应处理。农户应承担相应法律后果。

     2.相关村职责

（1）各行政村按照“属地管理、全面覆盖、责任到人”原则，负责本辖区内农民建房政策宣传、建房申请资格初步审核和日常巡查、监管、报告，各行政村支部书记为第一责任人，包片村干部为直接责任人。

（2）行政村对本辖区内违法违规建房承担巡查、制止、报告、处置责任，负责了解掌握本村范围内的农民建房情况，凡发现违法违规建房、搭建行为应予以制止，在12小时内对辖区“两违”建房情况上报镇综合执法队。蛟塘镇人民政府是处置和拆除违法建筑的合法主体。行政村应积极配合蛟塘镇人民政府开展调查、劝阻、宣传等工作。

（3）农民建房管理情况纳入行政村年终评先评优及绩效考核参考。对履职不到位、辖区内违法违规建设问题突出的行政村，视情取消相关评优资格。

     3.行政村干部职责  

（1）行政村负责农民建房干部故意瞒报、欺骗或做“老好人”甚至收受申请建房户礼品、礼金等原因对不符合建房条件申请对象未进行初核直接签署“同意建房”意见的，由镇纪委依规依纪依法处理。 

    （2）行政村包片干部必须全面掌握所包片内农民建房动态，实行巡查报告制。对批准建房的农户在建房中出现的少批多建、批东建西、超高超大建设等问题要及时发现制止并上报。对未履行巡查报告职责，导致违法建设未能被及时发现或制止的，予以通报批评；造成严重后果的，依规依纪依法追究责任。

    （3）行政村辖区内出现违法占用基本农田、耕地、林地等建房行为的，镇人民政府将依法严肃查处。对相关责任人员，依规依纪依法追究责任。

    4.综合执法队工作职责

   综合执法队队员实行网格化包片责任制，分别对所包挂行政村农民建房负监管责任。

  （1）综合执法队负责依照本管理办法对行政村提交的农民建房申请予以受理，对申请人申请资格、材料进行把关。勘测现场时，将每一处选址“现状图”发到镇执法队工作群，并注明“某某村委会某某自然村某某建房申请对象”选址。严格落实“批前联审”和“批后到场”制度（批前联审”和“批后到场”即规划办、农业农村办、综合执法队、村委会包片干部联合会审及规划选址到场、开工放线到场、基础验线到场、巡查监管到场、竣工验收到场）。

（2）综合执法队负责全镇范围内农民建房巡查、管控、执法。执法队每天开展巡查并做好巡查记录，在巡查中，如发现问题，要及时予以制止，并向镇分管领导报告，同时向违法违规对象下达《停建整改通知书》，组织人员对“两违”行为予以处置、拆除等工作。

    （3）房屋建设过程中，执法队队员未在选址、放线、下地基、竣工等环节到场或巡查不到位致使房屋出现超高超大、批东建西等现象的，予以通报批评；造成严重后果的，依规依纪依法追究责任。

（4）行政村发现未批先建、乱占耕地及违规搭建行为应主动向镇执法队报告，执法队要第一时间对违规现象进行制止处置。行政村将违规违建情况报告给执法队，执法队全体队员要及时开展集中整治行动，在整治行动中，执法队员不得无故不参加集中整治行动，否则将依规依纪依法追究责任。

（5）农民建房管理工作表现突出的工作人员，可结合年度考核予以适当激励。

5.分管领导职责

负责开展农村村民在村庄、集镇规划区内使用原有宅基地、村内空闲地建设住宅的联审联批，确保农村建房符合乡村建设规划和建设用地管理要求，审批过程合法合规。组织执法队员依法开展“两违”建房处置等工作。

6.包村领导职责

农民建房实行领导包村负责制。根据《中共江西省委办公厅江西省人民政府办公厅关于加强耕地保护的意见》规定，包村领导负责所包村耕地保护工作，加强耕地动态巡查，及时发现、制止、报告、处理违法占用、破坏耕地和将耕地转为其他农用地行为。

四、审批时限与权利告知

1.镇相关部门受理农民建房申请后，应在法律、法规及上级政策规定的时限内完成审核、审批或上报工作。具体时限要求按照上级有关规定执行。

2.在作出不予批准建房、责令限期拆除违法建筑等对当事人权利义务产生重大影响的决定时，应当依法告知当事人享有陈述、申辩、申请行政复议或提起行政诉讼的权利及期限。

五、其他未尽事宜，根据实际情况另行研究。

六、本管理办法由蛟塘镇农民建房领导小组负责解释，自2025年5月1日执行。

 附件：