为进一步规范和建立健康有序的土地市场,强化土地资源资产管理,庐山市自然资源局按照法定程序和要求,完成了新一轮庐山市中心城区土地级别与基准地价更新工作。该《基准地价更新成果》旨在以基准地价为指导价，进一步规范土地市场，量化土地资产价值，促进土地要素顺畅流通，盘活存量建设用地，为全市经济社会高质量发展提供用地保障。为方便有关单位和社会公众更好地理解基准地价,现就相关内容作如下解读。

    一、基准地价更新背景

    根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关规定，按照国家《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》《江西省自然资源厅办公室关于开展2023年度政府公示地价制定更新工作的通知》（赣自然资办函〔2023〕100号）等文件要求，各地对不同用途、不同级别土地的基准地价要及时进行更新并予以公布，基准地价原则上每3年更新一次，满5年未更新的，在土地估价报告中不得使用基准地价系数修正法。我市现行基准地价于2021年由市政府批准施行，基准期日为2019年7月1日。现行基准地价实施3年多来，国内经济形势发生了巨大变化，当前，我市正处于推动高质量发展、构建新发展格局的关键时期，对市中心城区基准地价提出了新的要求，有必要对现行基准地价进行更新，对分类体系进行细化。

    二、制定过程

    本轮基准地价更新是在上一轮基准地价编制成果的基础上，经过外业调查、资料收集、内业评估、初步成果提交、意见征询、成果编制、专家论证、成果验收和公开听证等程序，对项目成果进行不断修改完善，形成新一轮基准地价成果，并最终上报市政府批准，确定公布实施。基准地价定期更新完善，可更好地反映土地市场状况，对实现土地资产价值、优化土地资源配置、促进土地节约集约利用和土地市场的健康发展具有重要意义。

    三、基准地价更新的内容

    （一）各类用地土地定级

    主要完成四类用途的土地定级和基准地价评估。包括：商服用地、住宅用地、工业用地、公共管理与公共服务用地。

   （二）基准地价内涵

1.估价期日：2023年7月1日。

2.开发利用程度：商服、住宅、公共服务用地宗地红线外“六通”红线内“场地平整”，工业用地宗地红线外“五通”红线内“场地平整”(“五通”指通路、供水、排水、通电、通讯，“六通”指通路、供水、排水、通电、通讯、通燃气)。

3.容积率：商服用地容积率为1.4、住宅用地容积率为1.8、公共服务用地（一类、二类）容积率为1.5、公共服务用地（三类）容积率为1.0、工业用地容积率为1.0。

4.土地使用年期：商服用地40年、住宅用地70年、公共服务用地50年、工业用地50年。

   （三）调整基准地价级别范围：根据当前土地市场地价分异特征及城市建设、规划变化情况对原来的土地级别范围界线进行调整。

   （四）更新基准地价价格水平：依据近几年庐山市房地产、土地市场价格以及土地成本的实际变化，更新基准地价价格水平。

    四、基准地价更新的范围

    本次庐山市城区土地定级与基准地价更新的四至范围为：东至庐山工业园，南至庐山第二中学，西至星子秀峰大桥、温泉镇钱湖村区域，北至江西中巨新能源科技有限公司，总面积为1717.66公顷。与上轮土地定级范围相比，范围有所减少，主要减少了白鹿镇交通村五里村、白鹿镇波湖村、环庐山路以北秀峰村、湖滨路以南等部分区域。

    五、基准地价定义说明

1.基准地价是指同一土地级别范围内同类用途的区域性土地使用权平均价格,是政府公布的指导性价格。

2.基准地价使用范围为国有土地有偿使用，与城市房屋拆迁、集体土地征收价格没有直接关系。

3.基准地价并不是宗地价格，宗地若不适用基准地价系数修正法进行评估，也可采用市场比较法、收益还原法、剩余法等其他方法评估确定宗地价格。

    六、惠民利民举措

（一）公开透明。在基准地价项目工作过程中我市采取公开透明的原则，确保信息披露的及时性和全面性，使公众能够及时了解最新的基准地价信息，以便更好地进行土地资源配置和利用。

（二）保障权益。基准地价项目工作过程中我市充分听取社会各界的意见和建议，确保地价更新符合广大人民群众的利益。同时，我市将加强对土地利用的监管，防止土地资源的不合理利用和非法占用。

（三）加强监管。基准地价项目工作中我市通过科学评估和合理设定地价水平，促进土地资源的有效利用，同时我市将加强对土地市场的监管，防止恶意炒作和投机行为，维护土地市场的稳定和健康发展。

（四）促进公平。在基准地价更新工作中，我市注重促进公平竞争。通过合理设定地价水平，防止土地资源的过度集中和垄断现象，为各类市场主体提供公平竞争的土地市场环境。

   七、解读单位

解读机关:庐山市自然资源局

联系电话：0792-2666679