庐府字〔2022〕28号

庐山市人民政府

关于印发庐山市中心城区危旧房屋棚改

征收与补偿安置方案的通知

南康镇人民政府，市政府有关部门，直属及驻市有关单位：

《庐山市中心城区危旧房屋棚改征收与补偿安置方案》已经市政府研究同意，现印发给你们，请遵照执行。  

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（此件主动公开）

庐山市中心城区危旧房屋棚改征收

与补偿安置方案

为提升城市品质，改善城区居民住房条件，消除中心城区危旧房屋安全隐患，依据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》及中央、省、市棚户区改造工作有关规定，结合我市实际情况，特制定本方案。

一、征收机构

征收主体：庐山市人民政府

征收部门：庐山市住房和城乡建设局、庐山市自然资源局

征收实施单位：庐山市南康镇人民政府

二、征收范围

东船宿舍、工商银行两个棚户区

（以规划红线为准）  

三、征收期限

征收期限：自征收公告发布之日起两个月内完成全部房屋征收任务。

四、补偿方式及办法

征收危旧房屋实行货币补偿或产权调换两种方式。

（一）选择货币补偿的

1.被征收危旧房属国有土地的房屋、室内外装饰及附属物委托有资质的房地产评估机构按基准价评估房屋价值给予货币补偿，属集体土地上的按基准价评估扣除土地出让金及相关税费后，给予货币补偿。

2.国有土地上房屋土地证使用面积剔除正房所占面积后剩余面积属出让的，按基准地价扣除使用年限给予货币补偿，属划拨的按基准地价的56%给予货币补偿，无合法手续的或集体的按宅基地价格给予货币补偿。

（二）选择产权调换的

1.安置地点

被征收人选择产权调换，一律实行公寓楼安置，安置在城东一、二、三期。

2.安置楼结构：砖混、框架

3.安置楼户型：以实际户型为准

4.楼层差价

选择高层的：为体现安置房分配的公平合理，实现楼栋内的楼层差内部平衡。依照安置房的楼层设计，原则上采用“三个三分之一”（顶层除外）的方式，依照安置房建筑面积计算楼层差价：下面三分之一楼层，依照楼层由上至下，每降低一层补贴楼层差20元 /㎡；中间三分之一楼层和顶层不补差价；上面三分之一楼层，依照楼层由下至上，每增加一层支付楼层差20元/㎡；对不能三等分的楼层数（顶层除外），下面三分之一和上面三分之一楼层数相同，中间三分之一多一层或少一层。

选择多层的：选择第一层价差为零，二三层的均需交纳50元/㎡的差价款，第四层的交纳40元/㎡差价款，第五层的可获40元/㎡差价款，第六层的可获100元/㎡差价款。

5.房屋结构找差

框架—砖混100元/㎡

砖混—砖木120元/㎡

砖木—土木200元/㎡

6.正屋为还房面积。

7.对被征收危旧房，实行1∶1还房（即“征1㎡还1㎡安置房”）找结构差、楼层差，不找成新差。

8.被征收人选择产权调换的按就近面积套户型的原则，还房面积大于被征收面积10㎡以内（含10㎡）按成本价购买，10㎡以上20㎡以内（含20㎡）的按市场优惠价购买，20㎡以上按市场价购买。

9.国有土地上房屋占用以外面积属出让的按基准地价扣除使用年限给予货币补偿，属划拨的按基准地价的56%给予货币补偿。无有效手续或集体的按照宅基地价格给予货币补偿。

10.谁先签订征收协议谁优先选房。

五、房屋用途及土地性质的认定

（一）对征收范围内已依法登记的房屋，其性质、用途以不动产登记（房屋权属）证书和不动产（房屋）登记簿的记载为准；不动产登记（房屋权属）证书和不动产（房屋）登记簿记载不一致的，除有证据证明不动产（房屋）登记簿确有错误外，以不动产（房屋）登记簿为准。

（二）土地权属性质以土地使用证或批准文件记载为准，无土地使用证或批准文件的，由被征收人提供土地权属来源证明材料，并由市自然资源局对被征收人提供的证明材料进行核实，出具核实意见。

六、面积的认定

被征收房屋的建筑面积，原则上以不动产登记（房屋权属）证书和不动产（房屋）登记簿的记载为准，不动产登记（房屋权属）证书和不动产（房屋）登记簿的记载面积与实际面积不吻合，以及无不动产登记（房屋权属）证书或不动产（房屋）登记簿的其建筑面积委托有资质的房屋测绘公司按国家规定现行房地产测绘规范进行实地测量为准。房改房发证面积大于实测面积但房改图纸与现状相符房屋没有灭失，以发证面积为准，如有灭失以实测为准；房改房发证面积小于实测面积但房产登记及房改房登记簿图纸相符以实测为准。

七、评估机构的选定

房地产价格评估机构由被征收人采取协商一致原则选定；协商不成的，通过票选过半决定或采取随机选定等方式确定。

八、优惠政策

被征收人选择货币补偿需购买店面及商品房时，按照房屋补偿等金额减免契税。被征收人选择产权调换的等面积免征契税，超出部分对差价部分征收契税。

九、违法违规建筑不给予补偿，一律自行拆除。拒不拆除的，依照有关法规强制拆除。

十、产权办理及注销办法

安置房办理国有不动产证、土地性质为国有出让或划拨。

房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回，注销房屋所有权登记和土地使用权登记。由实施单位协同不动产登记中心在房屋征收工作完成后一个月内依法办理注销手续。

十一、其他补偿

（一）过渡期限安置费

1.被征收房屋正屋按面积给予6.5元/月/㎡补偿，整栋（房改房按套）房屋面积不足100㎡的按650元/月计算，过渡期安置按6个月计算。

（二）搬迁费

被征收人搬迁费按房屋正屋面积8元/㎡给予一次性补助，补助金额不足1000元的，补足1000元（私房按栋、房改房按套计算），超出面积部分按实际面积计算，实行货币补偿和产权调换的均按二次计算，公房按一次计算。

十二、资金管理及支付、结算办法

（一）设立专户、专款专用，将补偿资金存入设立的专门账户。

（二）补偿资金付款（结算）方式，由项目办按房屋征收补偿安置协议转账支付给被征收人，对实行产权调换的凭房屋征收补偿协议到项目办按安置房屋的实际面积结清差价款，领取安置房钥匙。

十三、其他事项

（一）对征收范围内依法予以保护的建筑物、构筑物和其他设施、树木等应采取保护措施，否则依法追究责任。

（二）在确定征收范围后，组织有关部门对征收范围内的危旧房现状进行保全，任何单位或个人不得在危旧房征收范围内实施新建、扩建、改建及装饰装修和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，否则不予认定。

（三）对被征收危旧房、装饰装修、附属物等，要进行拍照或摄像留存，实行痕迹管理。

（四）被征收人伪造、涂改权属证明，谎报、瞒报有关证据，冒领、多领、骗取征收补偿款或者骗取安置房面积的，由实施单位收回征收补偿款、收回安置房面积。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（五）阻挠和破坏征收工作，依法予以处理，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（六）已征收房屋由实施单位负责组织实施拆除。

十四、组织领导

成立庐山市中心城区危旧房屋棚改征收与补偿工作领导小组，领导小组组长由副市长梁晓峰担任，副组长由南康镇镇长担任。领导小组下设办公室，抽调相关单位人员集中办公，办公室主任由南康镇镇长兼任，具体负责协调各项工作。

本方案未尽事宜依照《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》及相关法律法规文件规定办理，本方案解释权归庐山市人民政府。

附件：1.中心城区危旧房屋棚改项目房屋征收补偿价格表

2.树木及设备拆装和开户等费用补偿价格表

附件1

附件2