关于印发城东城中村改造项目房屋征收与

补偿安置方案的通知

南康镇人民政府，白鹿镇人民政府，市政府有关部门，直属及驻市有关单位：

《城东城中村改造项目房屋征收与补偿安置方案》已经2020年5月29日市一届人民政府第45次常务会审议通过，现印发给你们，请遵照执行。

                          2020年6月9日

城东城中村改造项目房屋征收与

补偿安置方案

为提升城市品位，改善居住环境，维护好群众利益，实现科学节约利用土地，全力推进城市建设，切实改善城市规划区内居民居住条件，真正让广大群众共享改革发展成果，依据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关规定，结合我市实际情况，特制定本方案。

一、征收依据

城东城中村改造项目房屋征收根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条第三、四款规定，该项目符合国民经济和社会发展总体规划、土地利用总体规划、庐山市城市总体规划和专项规划等有关规定，并已列入我市国民经济和社会发展年度计划。

二、征收机构

征收主体：庐山市人民政府

征收部门：庐山市住房和城乡建设局、庐山市自然资源局

征收实施单位：庐山市南康镇人民政府、白鹿镇人民政府

三、征收范围

（一）安置房片区

东址：城东安置房一期；

南址：南康大道东沿；

西址：桃源大道；

北址：神灵湖大桥一线。

（二）“二小”片区

东址：东至大塘村；

南址：南至银星造船厂；

北址：城东安置区三期。

（以规划批准红线为准）

四、征收期限

征收期限：自2020年6月15日至2020年9月15日止完成全部房屋征收任务。

五、补偿方式及办法

征收私有住宅实行货币补偿或产权调换两种方式。

（一）选择货币补偿的

1.被征收私有房屋属国有土地的房屋、室内外装饰及附属物委托有资质的房地产评估机构按市场价评估房屋价值给予货币补偿，属集体土地上的按市场价评估扣除土地出让金及相关税费后，给予货币补偿。

2.征收单位公有房屋（含行政、事业、企业单位）及附属物委托有资质的房地产评估机构按重置价补偿。

3.国有土地上房屋土地证使用面积剔除正房所占面积后剩余面积属出让的，按基准地价扣除使用年限给予货币补偿，属划拨的按基准地价的56%给予货币补偿，无合法手续的或集体的按宅基地价格给予货币补偿。

（二）选择产权调换的

私房补偿安置办法

1.安置地点

对被征收人选择产权调换，一律实行公寓楼安置，安置在城东四期。

2.安置楼结构：框架

3.安置楼户型

城东四期户型为138㎡、125㎡两种房型，如选110㎡以下户型可在城东二期、三期剩余房源进行选择（以有资质房产测绘机构实测面积为准）。

4.楼层差价

为体现安置房分配的公平合理，实现楼栋内的楼层差内部平衡。依照安置房的楼层设计，原则上采用“三个三分之一”（顶层除外）的方式，依照安置房建筑面积计算楼层差价：下面三分之一楼层，依照楼层由上至下，每降低一层补贴楼层差20元 /㎡；中间三分之一楼层和顶层不补差价；上面三分之一楼层，依照楼层由下至上，每增加一层支付楼层差20元/㎡；对不能三等分的楼层数（顶层除外），下面三分之一和上面三分之一楼层数相同，中间三分之一多一层或少一层。

5.房屋结构找差

框架—砖混100元/㎡

砖混—砖木120元/㎡

砖木—土木200元/㎡

6.正屋为还房面积。

7.对被征收房屋，实行1∶1还房（即“征1㎡还1㎡安置房”）找结构差、楼层差，不找成新差。

8.被征收人选择产权调换的按就近面积套户型的原则，还房面积大于被征收面积10㎡以内（含10㎡）按成本价购买，10㎡以上20㎡以内（含20㎡）的按市场优惠价购买，20㎡以上按同类地段商品房市场价购买。

9.国有土地上房屋占用以外面积属出让的按基准地价扣除使用年限给予货币补偿，属划拨的按基准地价的56%给予货币补偿。无有效手续或集体的按照宅基地价格给予货币补偿。

10.谁先签订征收协议谁优先选房。

11.被征收人在规定的时间内按征收协议签订先后顺序选房。选择高层的具有两套以上选房资格的安置户应在不同的楼层一次性选定。

12.被征收人需要租用停车位的，按照征收协议签订先后顺序租用，每户限租停车位一个，租完为止。

单位公房补偿安置办法

1.单位公房原则上按重置价一次性给予补偿，搬迁费按正屋面积8元/㎡给予补助，闲置房屋不给予补偿。

2.单位公房私住的安置办法：单位公房租给下属职工居住的，给予每户5900元一次性补助（搬迁费2000元，六个月过渡安置费3900元），单位职工租住公房符合保障房申请条件的优先安排保障性住房。

（三）不同类型房屋征收补偿

1.住宅改非住宅：征收依法登记为住宅的房屋，被征收人改变了房屋用途作为经营性店面使用，仍按照原房屋登记性质给予补偿。

以该房屋注册地址办理了营业执照、税务登记并具有税务核定凭证且该房屋征收公告时实际已连续经营两年以上（含两年）现在仍在经营的商业店铺，经项目办组织相关部门认定，对实际经营部分在原房屋登记性质补偿的基础上，适当增加经营补助，补助标准不超过该部分面积，属国有土地上的按原房屋登记性质、用途评估价格50％进行补偿。对认定结果和补偿情况在征收范围内公布。

2.征收期间一律停止房改，产权未厘清的房改房先厘清产权再进行补偿。

3.符合申请保障房条件的，优先安排保障性住房。

4.征收单位办公用房和仓库、生产用房、宗族祖堂、构筑物、附属物等非住宅一律实行货币补偿。

六、房屋用途及土地性质的认定

（一）对征收范围内已依法登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，以不动产登记（房屋权属）证书和不动产（房屋）登记簿的记载为准；不动产登记（房屋权属）证书和不动产（房屋）登记簿记载不一致的，除有证据证明不动产（房屋）登记簿确有错误外，以不动产（房屋）登记簿为准。

（二）土地权属性质以土地使用证或批准文件记载为准，无土地使用证或批准文件的，由被征收人提供土地权属来源证明材料，并由自然资源局对被征收人提供的证明材料进行核实，出具核实意见，不能提供有效证明材料的，按征收宅基地价格标准计算。

七、面积的认定

被征收房屋的建筑面积，原则上以不动产登记（房屋权属）证书和不动产（房屋）登记簿的记载为准，不动产登记（房屋权属）证书和不动产（房屋）登记簿的记载面积与实际面积不吻合，以及无不动产登记（房屋权属）证书或不动产（房屋）登记簿的其建筑面积委托有资质的房屋测绘公司按国家规定现行房地产测绘规范进行实地测量为准。房改房发证面积大于实测面积但房改图纸与现状相符房屋没有灭失，以发证面积为准，如有灭失以实测为准；房改房发证面积小于实测面积但房产登记及房改房登记簿图纸相符以实测为准。

八、评估机构的选定

房地产价格评估机构由被征收人采取协商一致原则选定；协商不成的，通过票选过半决定或采取随机选定等方式确定。

九、优惠政策

（一）被征收人住宅的面积小于36㎡，且在本市仅有此住房的城市居民，安置时补足36㎡，不找差价款；安置时超出36㎡的部分，实行阶梯式价格，36㎡至50㎡（含50㎡）的部分按成本价购买；超过50㎡的部分，按市场价购买，符合申请保障房条件的可选择保障房安置。

（二）对于下肢残疾（或盲人）或男年满75周岁、女年满70周岁以上的孤寡老人的被征收人，由个人申请经社区、镇政府同意，在第一个月内签订合同的可以优先选择底层安置，选完为止。

（三）契税政策

被征收人选择货币补偿需购买店面及商品房时，按照房屋补偿等金额减免契税。被征收人选择产权调换的等面积免征契税，超出部分对差价部分征收契税。

十、违法违规建筑不给予补偿，一律自行拆除。拒不拆除的，依照有关法规强制拆除。

十一、奖励办法

被征收人选择货币补偿的在规定期限内（自征收决定之日起3个月止）签订房屋征收补偿协议并腾空交钥匙的，按正房面积200元/m²给予奖励。

被征收人选择产权调换的在规定期限内（自征收决定之日起3个月止）签订房屋征收补偿安置协议并腾空交钥匙的，按正房面积100元/m²给予奖励。

逾期签订协议或腾空交房的取消奖励，被征收人凭房屋腾空交付验收单、房屋拆除证明结算奖励资金。

十二、证明办理及注销办法

安置房办理国有不动产证、土地性质为国有出让或划拨。

房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回，注销房屋所有权登记和土地使用权登记。由被征收人办理土地使用权、房产所有权注销手续。

十三、其它补偿

（一）过渡期限安置费

1.选择货币补偿被征收房屋正屋按面积给予6.5元/月/m²补偿，整栋房屋面积不足100m²的按650元/月计算，过渡期安置按6个月计算。

2.选择产权调换的房屋正屋按面积给予6.5元/月/m²补偿过渡安置费，计算起止时间，按被征收人房屋腾空交房至安置房竣工通知交房之日后六个月止。

3.过渡期限自房屋腾空之日起计算，过渡期限为36个月；自逾期之日起按1.5倍支付，逾期12个月的自超过之日起按2倍支付临时安置费。

（二）搬迁费

被征收人搬迁费按房屋正屋面积8元/㎡给予一次性补助，补助金额不足1000元的，补足1000元（按栋计算），超出面积部分按实际面积计算，实行货币补偿和产权调换的均按二次计算（公房按一次计算）。

十四、资金管理及支付、结算办法

（一）设立专户、专款专用，将补偿资金存入设立的专门账户。

（二）补偿资金付款（结算）方式，由征收办按房屋征收补偿安置协议转账支付给被征收人，对实行产权调换的凭房屋征收补偿协议到项目办按安置房屋的实际面积结清差价款，领取安置房钥匙。

十五、其它事项

（一）对征收范围内依法予以保护的建筑物、构筑物和其它设施、树木等应采取保护措施，否则依法追究责任。

（二）在确定征收范围后，组织有关部门对征收范围内的房屋现状进行保全，任何单位或个人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建及装饰装修和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，否则不予认定。

（三）被征收人腾空的房屋经验收合格后，不得擅自拆除建筑物、构筑物以及已作补偿的门窗及装饰装修和相关设施，擅自拆除的由被征收人承担一切责任。

（四）对被征收房屋、装饰装修、附属物等，要进行拍照或摄像留存，实行痕迹管理。

（五）已征收房屋由实施单位负责组织实施拆除。

十六、组织领导

成立庐山市城东城中村改造项目房屋征收与补偿工作领导小组，领导小组组长由曹英华同志担任，副组长由付端鸿、吴隆进、唐亚担任，成员为罗虹、于葵、程盛刚、熊英桂、于聪、李新民。领导小组下设办公室，抽调相关单位人员集中办公，办公室主任由吴隆进兼任，具体负责协调各项工作。

本方案未尽事宜依照《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》及相关法律法规文件规定办理。

附件：1.城东城中村改造项目房屋征收补偿价格表

2.树木及设备拆装和开户等费用补偿价格表

庐山市人民政府办公室                      2020年6月9日印发

附件1:

附件2: