庐山市城区土地定级与基准地价更新成果解读

（一）工作开展背景

根据原国土资源部《关于整顿和规范土地市场秩序的通知》、原省国土资源厅《关于开展2016年度基准地价更新工作的通知》以及《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的要求，庐山市自然资源局于2017年8月向庐山市人民政府申请调整庐山市城区基准地价，经庐山市人民政府批准，开展了此项更新工作。

（二）开展基准地价的目的

更新基准地价的目的在于全面掌握庐山市城区土地质量和利用状况，科学管理和合理利用土地，提高土地使用效率，建立科学合理的基准地价体系，从而推动庐山市土地使用制度改革向纵深发展。通过土地定级与基准地价更新，便于合理调控土地市场，规范土地市场交易行为，为征收土地税费，制订土地利用计划、规划，发挥级差地租的经济杠杆作用提供依据；同时为庐山市推行土地招标、拍卖、挂牌、整理、储备，实行基准地价公示制度和基准地价平衡与更新制度奠定基础。

（三）基准地价更新的重要意义

基准地价评估与宗地地价评估一样，都必须遵循估价时点原则，即基准地价是在某一时点下的土地使用权价格。因此基准地价只能反映某一估价时点下的城市地价水平。随着城市国民经济和社会发展，城市基础设施配套状况、城市总体规划、城市土地供需关系也在不断发生变化，这些因素都会使城市地价发生动态变化。为保证城市地价的现势性，使城市宏观地价水平符合地产市场土地供需实际情况，应对城市基准地价进行阶段性的更新。

通过对城镇基准地价进行更新，可以与城市总体规划保持同步发展，为城市新增建设用地提供科学的地价依据，对推动城市产业经济结构升级、优化生产布局和以市场经济机制保证城市规划的落实具有重要的意义。同时通过基准地价可以及时促进城市土地资源得到优化配置，使城市中一些不合理的产业占用的土地资源，因无力支付高额的地价而实现产业转换或迁移，达到盘活城市存量土地，提高土地使用效益的目的。

城镇基准地价更新是一个系统而复杂的项目工程，通过更新基准地价，可以为政府加强土地市场管理和资产管理提供可靠的依据，也可以让公众了解更多的地价信息，为投资者进行投资决策、管理者进行依法行政提供科学的依据，逐步提高社会各界对土地资产价值和经营城市的重要性和必要性的认识，为营造良好的土地资产社会意识，起到积极的宣传作用。

（四）基准地价成果变化对比

表1 星子县（现庐山市）城区基准地价表（更新前）

表2 庐山市（原星子县）城区基准地价表[更新后]

（五）成果变化原因分析

级别方面：近年来，庐山市城区内基础设施日益完善，但整体变化不大，因此土地级别变化较小。

价格方面：更新后商服、住宅、工业用地基准地价在上一轮地价基础上有所上调，其中商服用地基准地价涨幅为9.62%—14.52%，住宅用地基准地价涨幅为13.69%—17.25%，工业用地基准地价涨幅为1.59%-2.73%。受近两年房地产市场影响，庐山商服、住宅用地价格涨幅较大。并且按要求本轮制订的基准地价体系增加了公共服务用地类型基准地价。

附级别图