一、出台背景

农村宅基地和住房建设管理事关农民切身利益和农村社会稳定，市委、市政府始终高度重视农村宅基地和住房建设管理工作，此前已出台《关于规范农村宅基地审批和农村住房建设暂行管理办法》（庐府办发〔2023〕25号）。近年来，农村违法违规建房问题时有发生，存在未批先建、超占面积、乱占耕地等现象。为贯彻落实相关法律法规，切实保障农民合理居住需求，坚决遏制违法违规建房行为，结合我市实际制定本《办法》。

二、主要内容

《办法》共8章30条，包括总则、职责分工、规划用地、建设管控、申请条件、审批流程、监督管理、附则，另有10个附件。重点围绕以下几个方面作出规定。

（一）明确职责分工

《办法》确立“市级督导、乡（镇）主责、村级主体”分级管理架构。市农业农村局负责宅基地分配、使用、流转及违法用地查处；市自然资源局负责规划编制、农用地转用审批及确权登记；市住建局负责农房图集制定及质量安全指导；乡（镇）人民政府是属地责任主体，负责审批、监管及执法；村级组织负责受理申请及日常巡查报告等。

（二）严格规划和用地管控

一是严守规划选址底线。《办法》明确禁止在永久基本农田、I级保护林地、生态保护红线范围内建房；禁止在山洪地质灾害危险区削坡建房；禁止在河湖圩堤管理范围内建房；禁止在古树名木保护范围内进行影响其正常生长的建设活动；不得擅自拆除或损毁历史文化遗存。

二是严控用地建设标准。占用原有宅基地和村内空闲地的，每户宅基地面积不得超过180㎡（主房不得超过120㎡，附属房不得超过30㎡且不超过1层）；占用耕地的，每户宅基地面积不得超过120㎡。总建筑面积不超过350㎡（含附属房），层数严格控制在3层以内，建筑檐口高度不得超过11米，坡屋顶总建筑高度不得超过13米。

三是规范农房建筑风貌。新建农房应与当地传统民居风格相协调，乡（镇）人民政府应当推广使用住建部门免费提供的农房通用图集，要求农户使用符合规定的农房设计图。

（三）规范宅基地资格权认定和申请条件

一是明确资格权户的认定原则。以公安部门户籍登记为基础，以农村集体经济组织成员为前提，结合年龄、婚姻关系、人地矛盾等因素综合确定。一对夫妻认定为一户；未成年子女与父母合户认定；多子女家庭中子女达到法定结婚年龄可申请单独立户，但父母须与其中一个子女合户。特别强调不得以公安户籍作为唯一依据，不得设立互为前置的分户条件。二是明确申请批准和不予批准的情形。无房户、符合分户条件的、因自然灾害或政策性搬迁需要重新选址等六类情形可申请宅基地。同时规定了九类不予批准的情形，包括未满18周岁或不具备独立生活能力的、选址不符合村庄规划的、占永久基本农田或生态保护红线的、原有住房已出租或出卖的等。

（四）规范审批流程

严格遵循“农户申请→组级公示→村级审查→乡（镇）审批”程序。乡（镇）建立联审联办制度，批准后核发《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》，结果在村内公示；村组提供会议记录及照片、公示照片、村级审查意见等；申请人提供申请表、承诺书、身份证和户口簿复印件、相邻权利人意见书。

（五）强化全程监管

严格实行选址、放样、砌基、结顶、竣工验收、外立面验收“六到场”制度，各环节上传影像至线上平台，全程留痕；乡（镇）综合执法大队每周全覆盖巡查，村级协管员每日巡查；建房现场须悬挂公示牌。

（六）严明法律责任

对未批先建、超占超建等行为，由乡（镇）责令停止建设、限期改正，逾期不改正的依法拆除。占用永久基本农田的坚决拆除复耕并追究责任。对监管不力、履职不到位的责任人予以通报、约谈直至党纪政务处分；参与包庇纵容或违规审批的，移送纪检监察或司法机关处理。严禁违规收取保证金、押金；勘界测绘等经费纳入乡（镇）财政预算，不得向群众转嫁。

三、农民群众最关心的几个问题

（一）申请宅基地建房的审批流程是什么？

主要分四个步骤：第一步，农户填写申请表、签署承诺书，向所在村民小组提出书面申请（也可线上申请）；第二步，村民小组开会讨论并公示7个工作日；第三步，村级组织在5个工作日内审查通过后报乡（镇）人民政府；第四步，乡（镇）人民政府在20个工作日内完成审核（涉及农转用审批除外），符合要求的核发《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》。整个过程中，农户仅需向村级提出申请，提供申请表、承诺书、身份证和户口簿复印件、相邻权利人意见书。

（二）未批先建会有什么后果？

未批先建、批少建多、批东建西、超高超大、随意变更位置或风貌的，由乡（镇）人民政府责令立即停止建设、限期改正；逾期不改正的，依法组织拆除。未经批准占用耕地特别是占用永久基本农田的，坚决予以拆除复耕，并依法追究相关责任。

（三）建房过程中需要注意什么？

一是放线后要悬挂“农村建房规划公示牌”，未悬挂公示牌的视为违规施工；二是必须按照批准的位置、面积、层数、风貌进行建设；三是乡（镇）政府会在选址、放样、砌基、结顶、竣工、外立面等六个环节到场核查，农户应配合检查；四是经批准的宅基地，自审批之日起，两年内不建成住宅并入住的，批准文件失效，需重新报批。

解读单位及联系方式：庐山市农业农村局；0792-2666124